Spaarhypotheek met enorme spaarrente: addertjes?

Bij een spaarhypotheek spaart u geld in een spaarpot, waarmee u aan het eind van de looptijd uw lening geheel of gedeeltelijk aflost. Het kenmerkende voordeel van de spaarhypotheek is dat u altijd evenveel rente krijgt op uw spaargeld als u betaalt op uw lening. Mocht de rente stijgen op uw lening, dan wordt dat gecompenseerd door de hogere vergoeding voor uw spaargeld. Dit heet het rentedempend effect van een spaarhypotheek. Tegen het eind van de looptijd, als u veel rentedragend geld in de spaarpot hebt, kan het zelfs voordeliger zijn als de rente stijgt.

De Hypotheker belooft nu niet alleen evenveel, maar een tot twee procent méér rente op het spaardeel dan op het leendeel. Dankzij de hoge rente hoeft er maandelijks fors minder spaarpremie ingelegd te worden om hetzelfde eindbedrag te bereiken. Het is voor het eerst dat de hoge rente over hele looptijd gegeven wordt, zonder afkoopboete op de spaarpolis.

Hoe hoog is de rente dan?

De extra spaarrente is minder naarmate het spaargedeelte groter is. Als u maar deel van uw hypotheek aflost, dan is het relatieve voordeel ten opzichte een normale spaarhypotheek dus groter dan wanneer u de hypotheek helemaal wilt aflossen. Dit zijn twee voorbeelden:

De reden dat er minder rente wordt gegeven bij een hogere spaargedeelte, is dat de Hypotheker een vast bedrag te verdelen heeft. Als het spaarbedrag groter is, kan de rente in punten dus minder hoog zijn.

De Hypotheker laat weten dat het geen precieze formule kan geven, die de spaarrente afleidt uit bijvoorbeeld grootte van het spaarbedrag en de leenrente (“teveel variabelen”). Merkwaardig genoeg wordt in de voorwaarden bij de spaarpolis ook alleen gesproken van een ‘koppeling’ tussen de leenrente en de spaarrente, zonder dat een exact verband genoemd wordt. U moet de Hypotheker dus maar geloven, dat ze de gewenste hogere spaarrente weer op dezelfde voordelige manier berekenen, op het moment dat u een nieuwe rentevaste periode ingaat.

Bij doorvragen geeft Hans Buursink, productontwikkelaar van de Hypotheker, toe dat er scenario's denkbaar zijn waarin uw spaarrente ineens láger uitkomt. Dat zou het geval kunnen zijn als de rente ineens sterk stijgt tot boven de tien procent. U kunt dan niet de volle spaarrente krijgen, omdat u anders in problemen komt met de specifieke fiscale eisen die aan dit type spaarpolis, een zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning gesteld worden. Het gaat om uitzonderlijke gevallen.

Voor de zekerheid moet u de Hypotheker vragen om een overzicht van scenario's: welke spaarrente krijgt u bij welke leenrente? De onvoordelige scenario's herkent u dan ook. En over tien jaar kunt u de Hypotheker houden aan de scenario's. Een andere manier om het probleem te vermijden is te kiezen voor 25 of 30 jaar rentevast. U legt zich dan wel voor lang vast.

De leenrentes bij de SpaarBeterhypotheek zijn niet bijzonder laag, maar ook niet extreem hoog. Een iets hogere rente is natuurlijk ook minder erg, omdat die weerspiegeld wordt in een hogere spaarrente. De rentes bij verlenging zijn wel gewoon dezelfde als voor nieuwe klanten, zegt de Hypotheker.

Waaruit kan zomaar zo'n hoge rente betaald worden?

De Hypotheker kan de hogere rente betalen, doordat u naar verwachting minder snel tussentijds uw hypotheek zult aflossen, bijvoorbeeld vanwege oversluiten, vervroegde aflossing of een verhuizing. En dat is voordeliger voor de verstrekker van de lening.

“De hoge spaarrente geeft mensen een motief om langer te blijven. Nu lopen ze gemiddeld na zeven á acht jaar weg. We willen daar tien á twaalf jaar van maken,” zegt Buursink.

Gaat u bij zichzelf maar na: als u deze hypotheek hebt, en u sluit over naar een andere hypotheekverstrekker, dan raakt u uw mooie spaarpolis met hoge rente kwijt. De spaarpolis is namelijk vast gekoppeld aan de hypotheek. Zeker tegen het eind van de looptijd, als er veel geld in de spaarpot zit, tikt de hoge rente op de spaarrente aan. Het is dan niet snel voordeliger om over te stappen naar een andere hypotheek, ook al biedt die misschien een iets lagere leenrente. Die leenrente is ook nog eens aftrekbaar, terwijl de spaarpremie dat niet is.

Zijn er geen andere verborgen boetes om mij vast te houden?

Volgens de Hypotheker zijn er geen andere verborgen boetes of regels waarmee de klant wordt binnengehouden. Als u de spaarpolis afkoopt, krijgt u precies het bedrag terug wat al in de pot zat.

Maar al u eerder afkoopt, is het bedrag in die pot om te beginnen al een stuk lager dan bij andere goede spaarhypotheken. Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis rekent voor: "De afkoopwaarde (het opgebouwde bedrag) van een normale spaarhypotheek van 250.000 euro ligt na tien jaar tussen 44.000 en 46.000 euro. Bij de SpaarBeterhypotheek bedraagt de afkoopwaarde na tien jaar slechts 38.000 euro. De bejubelde kostenbesparing van 35 euro per maand is zo dus een sigaar uit eigen doos."

Een reden voor de tragere opbouw is een vrij dure overlijdenrisicoverzekering, die betaald wordt uit de spaarpot. André de la Porte: "De markt van overlijdensrisicoverzekeringen is de laatste twee jaar volop in beweging: de premies zijn met tientallen procenten verlaagd. Dit zien wij niet terug in de premiestelling van de Spaarbeterhypotheek."

Maar daarnaast is de trage opbouw ook inherent aan het product, zegt Buursink van de Hypotheker. "Je legt minder in, maar door de hoge rente haal je toch het eindkapitaal. Rente op rente gaat natuurlijk pas op het einde doorwerken." Bovendien: er zit dan wel minder in de pot, maar je hebt ook minder ingelegd. Vroege afkoop is bij alle spaarhypotheken onvoordelig, zegt Buursink. Voor deze hypotheek dus nog in iets meerdere mate, geeft hij toe.

Een andere manier om u van vast te houden is de rentevaste periode. De Hypotheker verwacht dat klanten eerder voor lange rentevaste periodes zult kiezen. De rentevaste periode is sowieso minimaal vijf jaar, maar geconfronteerd met de aantrekkelijke spaarrente zullen veel mensen voor nog langere periodes kiezen. Ook de lichte onzekerheid over de nieuwe vaststelling van de spaarrente aan het einde van een rentevaste periode kan een reden zijn om voor een extra lange rentevaste periode gaan.

Wie tekent voor een lange rentevaste periode, is ook op andere manier gebonden. Het afkopen van een rentevaste periode kost u boeterente als u oversluit naar een lagere rente. Voor langere periodes kan de boete flink oplopen.

Hoe verdien je nu geld aan de klant die langer blijft?

Hoe verdient de Hypotheker nu aan het feit dat u langer klant blijft? Geldverstrekker UCB Hypotheken bevestigt dat het de hypotheken goedkoper kan financieren als het minder risico loopt om het geleende geld ineens terug te krijgen. In tegenstelling tot wat u misschien zou denken, vindt een bank het helemaal niet fijn als ineens lening terugbetaald wordt. Dan moet de bank snel op zoek moet naar een nieuwe manier om het geld te laten renderen.

Naast de besparing door de financiering verdienen ook de Hypotheker en Erasmus Verzekeringen, verstrekker van de spaarpolis, aan het feit dat u als het goed is langer klant blijft. Het werven van een nieuwe klant kost geld en is het fijn als die klant dan ook lang blijft zitten. Alles bij elkaar wordt een bedrag in de orde van tienduizend euro bespaard. Dit bedrag komt bij u terecht, zolang de hele looptijd blijft zitten.

Is dit wat voor mij?

Het is eigenlijk alleen wat voor u als u niet verwacht te scheiden, te verhuizen naar een huurhuis of het buitenland, of het huis te hoeven verkopen vanwege de hoge lasten. De hypotheek is erop ingericht om mensen lang te laten blijven en stoppen dus onaantrekkelijk te maken. Vanwege het verlies van de hoge spaarrente, maar ook vanwege het verlies bij de waardeopbouw.

In veel gevallen kunt u voorkomen dat u moet afkopen. U zult sowieso niet snel besluiten om vanwege bijvoorbeeld een lagere rente over te sluiten. Bij een verhuizing kunt u de hypotheek misschien meeverhuizen. Als het nieuwe huis duurder is, kunt u een tweede hypotheek afsluiten of de bestaande ophogen.

Maar als u bijvoorbeeld gaat scheiden, dan is afkoop vaak onvermijdelijk, als u samen eigenaar was van het bedrag in de spaarpolis. Als u teruggaat naar huur of buitenland, dan is er valt er niets mee te nemen en moet de spaarpolis afgekocht worden. Hetzelfde geldt als u het huis moet verkopen, omdat het duur wordt, bijvoorbeeld omdat u ontslagen bent.

U neemt dus een risico met het afsluiten van de hypotheek: een kans op lager rendement. Als de toekomst voor u nog erg onzeker is, dan is het misschien niet direct iets voor u. Datzelfde geldt, in mindere mate, voor spaarhypotheken in het algemeen.

Het jammere is dat de hypotheek nu juist geschikt is voor mensen die aan het begin van hun hypotheekcarriere staan: starters. De minimale looptijd van de spaarpolis is namelijk 25 jaar. Op zich kunt er wel eerder uitstappen, maar dat is onvoordelig, zoals hierboven uitgelegd. Ook kan er kan geen geld uit een bestaande spaarpolis worden ingebracht. Anders zou u té veel profiteren van de hoge rente.

Een nadeeltje is verder dat de hypotheek weinig flexibel is in andere opzichten. In vergelijking met andere hypotheken zijn minder verschillende combinaties mogelijk van aflossingsvrij en sparen en minder rentevaste periodes. De mogelijke rentevaste periodes zijn 5, 10, 15, 20 en 30 jaar: geen variabele rente dus. De verhouding sparen/aflossingsvrij kan alleen 100/0, 60/40, 50/50 of 40/60 zijn.

Is dit nieuw?

Niet helemaal. Sinds 2004 bestaat als de SpaarXtra Hypotheek van WestlandUtrecht. Deze werkt door de looptijden van de spaarpolis en hypotheek uit elkaar te trekken. De spaarpolis wordt langer vastgezet dan het leningdeel, en kan dan een hogere rente geven. Denk daarbij aan spaardeposito’s die ook een hogere rente opleveren als ze langer vaststaan. U betaalt wel een afkoopboete als u de spaarpolis eerder wilt afkopen.

Door het loskoppelen van de renteperiodes op sparen en lenen loopt u daarnaast het risico dat u op een moment dat de rente gestegen is uw lening al moet verlengen, terwijl uw spaargeld nog vast staat tegen een lagere rente van misschien tien jaar geleden. Andersom kan ook, natuurlijk. Het zijn risico’s en kansen die bij een normale spaarhypotheek niet spelen.

Ook bestaat er de Quartet Hypotheek van WoonNexxt Hypotheken. Deze geeft alleen een extra spaarrente van 10% in de eerste 4 jaar. Dit is echter weinig interessant, omdat er aan het begin ook weinig rentedragend tegoed in de spaarpolis zit.