Duurder of goedkoper dan eigen grond?
Erfpacht maakt woningen in principe betaalbaar. U koopt immers geen dure grond. Maar er kleven ook steeds meer nadelen aan. 9 vragen en antwoorden.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht dat ligt tussen eigendom en huur. De erfpachter heeft het recht de grond te gebruiken voor een afgesproken bestemming, meestal voor onbepaalde tijd.
Daarvoor betaalt de erfpachter een jaarlijks bedrag, de canon. De afspraken over erfpacht worden vastgelegd in het erfpachtcontract en bekrachtigd met een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers.
Wie heeft erfpacht uitgevonden?
De oude Egyptenaren maakten al erfpachtcontracten. In Nederland komt het sinds de 15de eeuw voor, oorspronkelijk vooral bij landbouwgrond. Amsterdam is trendsetter voor de stedelijke erfpacht. Daar is nog steeds zo’n 80 procent van de grond eigendom van de gemeente. Eind 19de eeuw werd het stadsbeleid om grond alleen nog maar in erfpacht uit te geven. Aanleiding was de grote bevolkingsgroei en de daarmee gepaard gaande stadsuitbreiding. Dankzij de erfpachtconstructie hield de gemeente zeggenschap over de bebouwing en het gebruik van de grond. Aan de erfpachtuitgifte werd een bouwplicht gekoppeld in plaats van een bouwrecht.
Wat staat er in het contract?
Gegevens van de erfpachter. Locatie van de in erfpacht uitgegeven grond. Kadastrale gegevens. Canon, looptijd en tijdvak. Omschrijving van bebouwing en gebruik. Eventueel de afkoop van de canon.
Wat is de looptijd?
Erfpacht voor onbepaalde tijd is de meest voorkomende vorm. Vaak wordt de canon om de 30, 49 of 99 jaar herzien. Het recht om de grond te pachten en erop te wonen, blijft dus bestaan. Bij tijdelijke erfpacht krijgt de grondeigenaar aan het eind van het contract de beschikking over de grond in principe weer terug en bent u het pachtrecht dus kwijt.
Welke gemeenten hanteren erfpacht?
Een dertigtal overwegend grotere gemeenten. De meeste daarvan voeren overigens actief beleid om erfpacht af te schaffen en bieden steeds meer erfpachtgrond te koop aan. Van de grote steden houden alleen Amsterdam en Utrecht vast aan het systeem.
Wat is het voordeel?
In theorie maakt erfpacht eigen-woningbezit bereikbaar voor meer mensen. De grond onder de woning maakt doorgaans 30 tot 50 procent van de gezamenlijke waarde uit. Als je alleen het huis moet financieren, maakt dat een eigen huis goedkoper. Voorts investeert de gemeente in de grond, onder meer door de aanleg van infrastructuur. Daardoor wordt die grond meer waard. Door erfpacht profiteert de gemeente mee van die waardevermeerdering. Erfpacht geeft de gemeente ook meer zeggenschap over de grond. Dat kan goed van pas komen, bijvoorbeeld bij stadsvernieuwing.
En het nadeel?
Het ‘huren’ van grond kan op de lange termijn duurder zijn dan kopen. Na afloop van de overeengekomen canonperiode komt er immers een herziening waarbij de canon aan de actuele grondwaarde wordt aangepast. In de afgelopen decennia zijn dat enorme stijgingen geweest, die parallel lopen met de ontplofte huizenprijzen. Leuk voor de grondeigenaar, pech voor de huizenbezitter die soms duizenden euro’s per jaar meer kwijt is. Maar: wie jarenlang een lage canon heeft betaald, was al die tijd wel relatief voordelig uit.
Wie tegen het einde van de erfpachtperiode zijn huis wil verkopen, krijgt te maken met voorzichtige kopers die de toekomstige onzekerheid over de verhoogde maandlasten compenseren met lage biedingen.
In het erfpachtcontract kunnen ook beperkende of kostenverhogende voorwaarden zijn opgenomen die niet gelden als u de grond in eigendom zou hebben. Zo kan de grondeigenaar een hogere canon eisen voor een uitbouw of een andere waardevermeerderende ingreep aan het huis.
Kun je erfpacht afkopen?
Vaak bestaat de mogelijkheid de erfpacht voor lange tijd (75 tot
100 jaar) of eeuwig af te kopen. U hebt dan niet meer te maken met tussentijdse contractherzieningen. Afkopen is interessant als de waardestijging van de grond onderdeel uitmaakt van de berekening. Zo voorkomt u onzekerheid over woonlastenstijgingen in de toekomst en profiteert zelf van de waardevermeerdering van de grond.
Is afkopen aftrekbaar?
De afkoop kan worden meegefinancierd in de hypotheek en is zodoende aftrekbaar. Dat is trouwens ook de jaarlijkse canon als de erfpacht niet is afgekocht.
Onverkoopbaar: particulier erfpacht
Terwijl op politiek niveau steeds meer stemmen opgaan voor het afschaffen van gemeentelijke erfpacht, hebben commerciële partijen in de afgelopen decennia deze profijtelijke grondhandel juist ontdekt. Maar sinds begin dit jaar weigeren Nederlandse hypotheekverstrekkers om nog hypotheken te verstrekken voor woningen die met particulier erfpacht zijn belast. Reden: het kost te veel tijd – en dus geld - om de ondoorzichtige contracten en eigendomsverhoudingen te beoordelen. Ook menen de banken dat commerciële grondeigenaren veel scherpere verhogingen van de canon afdwingen dan gemeenten, met als risico dat woningbezitters hun maandlasten niet meer kunnen opbrengen na een contractherziening.
Een vreemde zwart-wit-analyse, vindt erfpacht advocaat Jeroen Corten. “De meeste particuliere erfpachtcontracten zijn qua voorwaarden identiek aan die van de gemeenten, sommige zijn zelfs beter. Er zijn inderdaad een paar rotte appels in het vastgoedwereldje, maar nu worden zo’n tienduizend particuliere erfpachters in de kou gezet. Door de boycot van de banken zijn die huizen feitelijk onverkoopbaar. Zelfs iemand die zo’n woning uit eigen zak kan betalen, moet bedenken dat hij die straks aan de straat-stenen niet kwijt kan.” Corten wil een belangengroep oprichten en inventariseert de mogelijkheden om de schade die verkopers nu lijden op de banken te verhalen.
