Per 1 juli mogen verhuurders van sociale huurwoningen weer een paar procent extra huur vragen. Zijn de regels niet goed toegepast? Maak dan bezwaar met onze voorbeeldbrief.
Juli is traditioneel de maand waarin woningcorporaties de jaarlijkse huurverhoging doorvoeren. Niet omdat het moet, maar omdat het mag. Wettelijk is geregeld dat de huren jaarlijks mogen stijgen en verhuurders laten deze kans natuurlijk niet voorbijgaan. De meesten zijn er als de kippen bij om twee maanden van tevoren de huurverhoging aan te kondigen – een termijn die de wet voorschrijft – zodat de nieuwe huurprijs meteen vanaf juli kan worden geïnd. Wat ook wettelijk is geregeld, is het percentage dat verhuurders in de sociale sector maximaal mogen toepassen.
De manier waarop deze huurstijging tot stand komt, is de afgelopen jaren een paar keer veranderd. In 2017 geldt voor de meeste huurders in de sociale sector dat de huurprijs meer mag stijgen bij een hoger inkomen. De inkomensgrens is getrokken bij €40.349 bruto per jaar. De extra hoge huurverhoging is een aansporing voor mensen met een inkomen boven deze grens om te gaan verhuizen naar een duurdere woning.
Deze aansporing is niet bedoeld voor gepensioneerden en chronisch zieken, omdat zij weinig kans maken op doorstroming naar een geschikte woning. Daarom geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet voor hen. Als een van de huurders op of voor het ingaan van de huurverhoging de AOW-leeftijd heeft, geldt altijd het lage maximale huurverhogingspercentage. Ook huishoudens met minstens vier personen zijn uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De voorbeeldbrief bezwaar tegen huurverhoging kunt u downloaden op www.plusonline.nl/bezwaarhuurverhoging
Inkomen 2015 telt
De verhuurder mag zelf weten of hij de maximale huurverhoging toepast of een lager percentage. Ook is hij niet verplicht om van hogere inkomens daadwerkelijk een hoger percentage te vragen dan 2,8 procent. Doet hij dat wel, dan heeft hij het inkomen van de huurder(s) nodig. De corporatie mag daarvoor een inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst, de zogenoemde huishoudverklaring. Hierin staat alleen of het inkomen van de gezamenlijke bewoners onder of boven de grens ligt. Het exacte inkomen wordt dus niet vermeld. Als een gepensioneerde deel uitmaakt van het huishouden, staat dat in de verklaring. Corporaties moeten de huishoudverklaring vernietigen zodra de nieuwe huur definitief vaststaat, meestal dus na 1 juli. Als er twee of drie bewoners staan ingeschreven op het adres, tellen al hun inkomsten mee, ook van een (tijdelijk) inwonend familielid of een kamerhuurder.
Voor inwonende jongeren onder de 23 geldt een uitzondering: hun inkomen telt alleen mee voor zover het boven het minimumloon uitkomt. De Belastingdienst vermeldt alleen dat deel van het inkomen in de huishoudverklaring. Wonen er op 1 juli 2017 vier of meer mensen op een adres, dan is een inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegestaan. Voor het inkomen geldt als peiljaar 2015. Als het inkomen na 2015 is gedaald, kan een inkomensafhankelijke huurverhoging erg nadelig uitpakken. Bijvoorbeeld als een huurder werkloos is geworden, minder is gaan werken, minder omzet heeft gemaakt als zelfstandig ondernemer of hoge ziektekosten heeft gehad. Ook als het huishouden kleiner is geworden en daardoor gezamenlijk minder inkomsten heeft, is een hoge huurverhoging moeilijker op te brengen. In al die gevallen is het zinnig om bezwaar te maken tegen de huurverhoging voor zover die boven de 2,8 procent uitkomt.
Wanneer bezwaar maken?
Bij het bepalen van de huurverhoging worden veel fouten gemaakt. Dat stelt de Woonbond, die zijn leden helpt bij bezwaarprocedures. Controleer de aankondiging daarom goed. Mochten er fouten in staan, dan is het zaak om op tijd bezwaar in te dienen. De volgende fouten van de verhuurder zijn een goede reden om bezwaar in te dienen.
Rechtszaak om 'gluurverhoging'
Om inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk te maken, moet de Belastingdienst informatie over het inkomen aan verhuurders geven. Dat is in strijd met de geheimhoudingsplicht, oordeelt de Raad van State. De Woonbond spant daarom een rechtszaak aan tegen de Belastingdienst en de verhuurderkoepels onder de noemer ‘gluurverhoging’. Doel is de opgelegde inkomensafhankelijke huurverhogingen terug te draaien door middel van een collectieve regeling. Het gaat naar schatting om een bedrag van 365 miljoen euro dat teruggevorderd wordt.
Bij alle huurverhogingen:
▪ De huurprijs wordt hoger dan wettelijk is toegestaan op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Het woningwaarderingsstelsel – vroeger het puntensysteem genoemd – bepaalt de maximale huurprijs van de woning op basis van de WOZ-waarde, het woonoppervlak, de voorzieningen en de energiezuinigheid.
Op de website van de Huurcommissie kun je door middel van het invullen van een vragenlijst de maximale huurprijs berekenen. Let op: de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel kan op een huur uitkomen die ligt boven de liberalisatiegrens van €710,68. Dat mag wel.
▪ De huur is in twaalf maanden tijd twee keer verhoogd. Dat mag alleen als de vorige huurverhoging in de plaats kwam van de huurverhoging per 1 juli, bijvoorbeeld omdat de verhuurder vorig jaar te laat was met het aankondigen ervan.
▪ De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken of heeft een verzoek hiertoe in behandeling. In dat geval mag de huur helemaal niet worden verhoogd.
▪ De huurverhoging is te laat aangekondigd: minder dan twee maanden voor de ingangsdatum.
Bij huurverhogingen boven de 2,8 procent:
▪ De huishoudverklaring van de Belastingdienst ontbreekt.
▪ De verhuurder is uitgegaan van een verkeerd inkomen, bijvoorbeeld uit een ander jaar dan 2015.
▪ De verhuurder is uitgegaan van meer of minder bewoners dan er op 1 juli 2017 op het adres wonen. Is er een bewoner te veel meegerekend, dan pakt hierdoor het inkomen misschien te hoog uit. Gaat de verhuurder uit van drie bewoners terwijl het er vier of meer zijn, dan mag de inkomensafhankelijke huurverhoging helemaal niet worden toegepast.
▪ Het inkomen over 2016 is aanzienlijk lager dan in 2015. De verhuurder kan bij de Belastingdienst alleen gegevens aanvragen over 2015.
Als het inkomen over 2016 lager is, zal de huurder dat zelf moeten aantonen met een zogenoemde ‘Verklaring geregistreerd inkomen’ van alle bewoners van de woning over het jaar 2016, afgegeven door de Belastingdienst (vanaf juni aan te vragen via de BelastingTelefoon: T 0800-0543 of digitaal via Mijn Belastingdienst). Stuur eerst een bezwaarschrift aan de verhuurder. Die zal op zijn beurt vragen om de nodige bewijsstukken, waaronder ook een uittreksel uit de Basisregistratie Personen.
▪ Een van de bewoners is AOW-gerechtigd.
▪ Een van de bewoners is chronisch ziek of gehandicapt.
Hoe bezwaar maken?
Huurders die het om een van deze redenen niet eens zijn met de voorgestelde huurverhoging, kunnen er met recht bezwaar tegen maken. Schrijf een brief aan de verhuurder vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur. Omschrijf in de brief duidelijk aan welke wettelijke eis de voorgestelde huurverhoging niet voldoet en/of welke fouten in de brief staan. De Woonbond heeft een handige checklist op de website staan aan de hand waarvan je kunt bepalen of de huurverhoging terecht is. Het resultaat is een voorbeeldbrief op maat die je zo kunt versturen. Zie: www.checkhuurverhoging.nl
Huurverlaging
Huurders die al eens een inkomensafhankelijke huurverhoging voor de kiezen kregen, moeten ook weer terug kunnen als het inkomen daalt. Hiervoor moet de huurder een ‘Verklaring geregistreerd inkomen’ aanvragen bij de Belastingdienst van de bewoners die op het adres staan ingeschreven. Ook een uittreksel uit de Basisregistratie Personen is nodig, om aan te tonen hoeveel personen staan ingeschreven. Je kunt vragen om het terugdraaien van maximaal twee inkomensafhankelijke huurverhogingen. Net als het voorstel tot een huurverhoging moet ook het voorstel tot een huurverlaging minimaal twee maanden van tevoren worden gedaan.
En geliberaliseerde woningen?
De wettelijke regels voor maximale huurverhoging gelden alleen voor de sociale huursector. Bij woningen met een huur boven de €710,68 is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurverhoging. Net als in de sociale sector mag dat één keer per twaalf maanden, tenzij de woning tussentijds is verbeterd. Er geldt geen minimale aankondigingstermijn. Als een huurder in de vrije sector de huurverhoging weigert te betalen, mag de verhuurder de huur opzeggen.
De voorbeeldbrief bezwaar tegen huurverhoging kunt u downloaden op www.plusonline.nl/bezwaarhuurverhoging
- Geld & Recht
